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Derecho Real de Conservación

Definición de Derecho Real de Conservación.


Conforme al inc. 1° del art. 2 de la Ley, “El derecho de conservación es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste”.

La definición sugiere los siguientes comentarios:


a) Nos encontramos ante un derecho real, al cual se le debe aplicar la definición de esa clase de derechos del art. 577 del Código Civil.

b) El Derecho Real de Conservación se constituye sobre un predio o sobre una parte de un predio (art. 3°). Según veremos, es necesario otorgar un plano, que se protocolice al otorgar la escritura pública respectiva, en el que se identifique la parte del predio gravada con el derecho real de conservación.

c) Conforme a su definición, el Derecho Real de Conservación consiste en “la facultad de conservar”, el ius conservandi, la que se ejercerá de conformidad a las normas establecidas en la Ley y en el contrato constitutivo (inc. 2°). Esta “facultad de conservar”, limita por ende las facultades de uso, de goce y de disposición material del propietario. El inmueble sobre el cual se ejerce esta facultad de conservar, queda gravado con la misma.

Ahora bien, como se ha destacado, al poner la definición el énfasis en la “facultad”, la institución cobra una fisonomía distinta de la servidumbre, que acentúa la noción de “gravamen” (art. 820). La cuestión no es pura retórica. Ello, porque “El derecho real de conservación viene a agregar una nueva facultad principal: la facultad de conservar –ius conservandi-. De este modo se facilita la delineación de nuevos bienes que vienen a constituir nueva riqueza, a veces denominada capital natural, y por lo mismo, se facilita la circulación de la nueva riqueza. En este sentido, el derecho real de conservación, al estar estructurado por medio de una facultad principal y activa, su forma se focaliza en la delineación de nuevos bienes y no en la restricción de la propiedad tradicional. Es importante notar que el derecho real de conservación, analizado desde la perspectiva del derecho de propiedad o dominio será ciertamente considerado como una limitación del mismo, pero lo será en un carácter similar al derecho de usufructo. Esto lo diferencia sustancialmente de gravámenes como las servidumbres”.

En el mismo sentido, se expresa en la Moción Parlamentaria: “El derecho real de conservación se distingue de la servidumbre, ya que ésta presenta una lógica y una finalidad diversas, y un objeto mucho más reducido, amén de suponer la relación necesaria entre dos o más inmuebles, unos dominantes y otros sirvientes. En cambio, el derecho real de conservación, aun cuando limita el dominio de un bien raíz, no favorece a otro inmueble determinado, como la servidumbre predial, sino a la comunidad en su conjunto: se puede afirmar entonces que se beneficia, directa o indirectamente, a todos los miembros de la sociedad, protegiendo el ecosistema para las generaciones actuales y venideras, y, en definitiva, contribuyendo al cuidado de la biosfera”.

Cabe acotar que no era esta la mirada que inicialmente tenía el legislador. En el Proyecto de Ley respectivo, se definía el derecho de la siguiente manera: “El derecho real de conservación consiste en una limitación al dominio de un inmueble, que se constituye voluntariamente con la finalidad de contribuir a conservar el ambiente, en beneficio de la comunidad en su conjunto, cuyo ejercicio y protección quedan especialmente entregados a una persona jurídica determinada en calidad de titular, y en virtud del cual se imponen ciertos gravámenes al bien raíz afectado”.

Además, el Derecho Real de Conservación, en su definición, deja en claro que se origina en beneficio de una persona natural o jurídica determinada, y no sólo “en beneficio de la comunidad en su conjunto”, como se expresaba en el Proyecto (art. 2, inc. 1° del Proyecto). El titular del derecho, además, puede ser una persona natural, y no sólo una persona jurídica, como se planteaba originalmente.

Como puede observarse, la definición que terminó por imponerse, enfatiza que el derecho crea nueva riqueza (constituye un activo para su titular) y además se enmarca en el principio de libre circulación de la misma, al permitirse su trasferencia. Esta visión del derecho permitió también que se admitiera su duración indefinida.

d) Aquello que ha de conservarse, es “el patrimonio ambiental de un predio” o “ciertos atributos o funciones de éste”. Aquí debe hacerse una prevención: por la redacción del inc. 1° del art. 2, pareciera que la frase “ciertos atributos o funciones de éste”, está referida a la expresión “predio”, que la antecedente. No es así, sin embargo. Se desprende de la Historia de la Ley y del inc. 3° del art. 3, que dichos “atributos o funciones” lo son del “patrimonio ambiental” del predio. No se trata entonces de “atributos o funciones” del inmueble, sino que de su “patrimonio ambiental”.

e) El mismo inciso 1° agrega que este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio. No se le puede imponer por ende. De no mediar la voluntad del dueño del inmueble, no puede nacer este derecho.

f) El Derecho Real de Conservación puede constituirse en beneficio de cualquier persona natural o jurídica, siempre que esté debidamente determinada.12

Características del Derecho Real de Conservación.


Se señalan algunas de ellas en el art. 3° de la Ley. Otras podemos deducirlas de las normas de la Ley. Son tales:

a) Se trata de un derecho real, distinto del derecho de dominio.

b) Es un derecho real inmueble: el derecho se ejerce sobre un inmueble o sobre la parte de un inmueble y por ende tiene tal naturaleza (art. 580 del Código Civil). Para los efectos de la Ley, “los atributos o funciones del patrimonio ambiental del predio se considerarán inmuebles” (art. 3, inc. 2°).

c) Es un derecho que recae en cosa ajena. Por ende, es un derecho real dependiente del dominio, deben coexistir ambos derechos.

d) Es un derecho limitativo del dominio.

e) Es un derecho transferible. Sin embargo, se contemplan dos excepciones a este último carácter:

  • El derecho no será transferible, si las partes así lo pactaren en el contrato constitutivo (art. 9).
  • Tampoco se transferirá, en principio, en el caso de una venta forzada, realizada por la ejecución promovida por un acreedor hipotecario cuya hipoteca sea preferente al derecho real de conservación. Lo anterior, a menos que el adquirente del inmueble consienta en la mantención del derecho (art. 11).

f) Es un derecho transmisible.
Si el derecho se hubiere constituido en favor de una persona natural, a su muerte lo transmitirá a sus herederos.

g) Es un derecho inembargable.

Queda por ende excluido del derecho de prenda general de los acreedores del titular.

Durante la tramitación del Proyecto de Ley, se discutió el punto. Se sostuvo por algunos que no había argumento alguno para establecer tal inembargabilidad. Pero prevaleció la tesis opuesta, afirmándose que el derecho importa, de algún modo, la existencia de un interés prevaleciente de la sociedad que está comprometido.

Se precisó también durante la discusión legislativa que lo inembargable es el derecho real de conservación, y no el predio sobre el cual recae.

h) Es un derecho indivisible.

i) Es un derecho inseparable del inmueble o de la parte de él que se grava.

j) Es un derecho que se puede constituir sobre cualquier bien inmueble, sea rústico o urbano.

k) Es un derecho de duración indefinida, salvo que las partes acuerden lo contrario.

l) Es un derecho que sólo puede nacer dentro de un cierto plazo. Según veremos, si no se solicita la inscripción del contrato en el plazo de 60 días, el derecho no podrá originarse.

m) Es un derecho real de goce. Esto, como dice Hernán Corral, “en un sentido lato”, ya que la utilidad de la conservación no irá en beneficio directo del titular, sino de toda la comunidad. Además, en principio, el titular del derecho no percibirá los frutos que deriven de la conservación del inmueble.

n) Las normas que lo regulan, como ocurre con los derechos reales, son de orden público. No es posible modificarlas o excluirlas de la respectiva relación jurídica. Por ello, si el contrato no se ajusta a lo previsto en la Ley, será nulo (art. 6).

Titulares del Derecho Real de Conservación.


Toda persona natural o jurídica, pública o privada, podrá ser titular del derecho real de conservación (art. 4). Por ende, las personas jurídicas de Derecho privado podrán tener o no fines de lucro.

Fuente del Texto: Orrego, Juan Andrés. El Derecho Real de Conservación. 2011. Pág. 5. Extraído desde página web del autor el 25 de enero de 2018.