Remate de Bienes en el Juicio Ejecutivo

Remate de Bienes en el Juicio Ejecutivo

El remate de bienes en el juicio ejecutivo está reglamentado en los artículos 480 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. El remate en el juicio ejecutivo es un procedimiento complejo integrado por una serie de actos jurídicos procesales que pretende la realización de los bienes embargados. A este respecto, los trámites del remate aparecen comprendidos en el cuaderno de apremio del procedimiento ejecutivo.

Remate de bienes embargados

Acerca del procedimiento de remate de bienes en el juicio ejecutivo, en el evento de que el requerimiento de pago al deudor se frustre, el ministro de fe debe proceder al embargo de bienes suficientes. Luego, si el deudor no se defiende, el mandamiento de ejecución y embargo hará las veces de sentencia, permitiendo que el juicio ejecutivo avance hacia su siguiente estadio: el remate de bienes embargados.

Enseguida, en aquellos casos en que la sentencia es de pago, es decir, cuando el embargo ha recaído en dinero o en la especie debida, se ordena hacer entrega de ellos al acreedor. En cambio, si la sentencia es de remate, los bienes embargados se deben rematar para, con su producto, hacer pago al acreedor.

A la venta en remate público, se le llama, también, venta en pública subasta o realización de los bienes embargados. Por ende, realizar los bienes embargados, quiere decir venderlos para con su producto pagar al acreedor. La realización o venta es distinta según si los bienes embargados requieren o no de tasación previa para llevarla a efecto.

El juicio ejecutivo es aquel procedimiento contencioso especial que tiene por objeto obtener, por vía de apremio, el cumplimiento de una obligación convenida o declarada fehacientemente que el deudor no cumplió en su oportunidad.

Bienes que no requieren tasación previa

A fin de convertir en dinero los bienes embargados, es decir, para la realización de los mismos, el legislador establece las siguientes reglas:

  • Bienes muebles susceptibles de ser vendidos en martillo (art. 482 CPC). Estos bienes muebles, son aquellos que pueden venderse al mejor postor y la venta se efectúa por el martillero designado por el tribunal que corresponda.
  • Bienes muebles sujetos a corrupción, o susceptibles de próximo deterioro, o cuya conservación sea difícil o muy dispendiosa (art. 483 CPC). En estos casos, la venta la efectúa el depositario en la forma más conveniente y con autorización judicial.
  • Los efectos de comercio realizables en el acto (art. 484 CPC). Estos efectos son los valores mobiliarios (acciones, bonos, etc.) que pueden venderse de inmediato por tener una cotización y compradores. La venta de estos efectos, se hace por un corredor, el que es nombrado en la misma forma en que se nombra a los peritos.

En estos tres casos, el martillero, el depositario o el corredor, deben consignar en la cuenta corriente del tribunal el valor obtenido, previa deducción de los gastos y honorarios.

Bienes que requiere de tasación previa

Todos los demás bienes, requieren de tasación previa y se venden en remate público ante el tribunal que conoce de la ejecución o ante el tribunal dentro de cuya jurisdicción estén situados esos bienes, cuando así se resuelva, a petición de parte y por motivos fundados (art. 485 CPC).

Como dijimos, a la venta en remate público también se le denomina pública subasta y para que ella sea válida deben cumplirse las siguientes formalidades:

  • Tasación;
  • Determinación de las Bases;
  • Fijación del día y hora;
  • Publicidad;
  • Citación de los acreedores hipotecarios, si los hubiere; y
  • Autorización judicial o de los acreedores embargantes, en su caso.

De inmediato, revisaremos cada una de las mencionadas formalidades del remate.

Tasación de bienes

Es aquella que figura en el rol de avalúo que esté vigente para los efectos de la contribución de haberse, a menos que el ejecutado solicite que se haga nueva tasación (art. 486 CPC). Se trata, entonces, del avalúo para los efectos del pago del Impuesto Territorial y se acredita con un certificado que otorga el Servicio de Impuestos Internos.

Si el deudor solicita que se efectúe nueva tasación, es decir, se opone a aquella que figura en dicho certificado, dentro del plazo de la citación que se le confiera, la tasación se practicará por peritos nombrados de acuerdo a las reglas generales, haciéndose el nombramiento en la audiencia del segundo día hábil después de notificada la sentencia, sin necesidad de nueva notificación.

En el caso que la designación de peritos la haga el tribunal, ella no puede recaer en empleados o dependientes a cualquier título del mismo tribunal. Puesta en conocimiento de las partes la tasación practicada por los peritos, ellas tienen el término de 3 días para impugnar, dándose traslado de la impugnación de cada parte a la otra por el mismo término (art. 486 CPC).

Transcurridos los plazos anteriores, y aun cuando no se hayan evacuado los traslados de las impugnaciones, el tribunal resuelve sobre ellas, aprobando la tasación; mandando que se rectifique por el mismo, o por otro perito, la tasación; o bien, fijando el tribunal por sí mismo el justiprecio de los bienes. Las resoluciones que se dicten son inapelables (art. 487 CPC).

Si el tribunal manda rectificar la tasación, debe expresar los puntos sobre que deba recaer la rectificación, y practicada ésta, se tiene por aprobada, sin aceptarse nuevos reclamos. Por último, en este punto, cabe advertir que la tasación conforme al rol de avalúos tiene lugar tratándose de inmuebles, pues, si se trata de otros bienes que requieran tasación, ésta se efectúa por peritos.

Determinación de las bases del remate público

Las bases son las condiciones en conformidad a las cuales se llevará a efecto la venta de los bienes embargados. Las bases se refieren al mínimo para las posturas, la forma de la venta, si está libre, o no, de gravámenes, etc. Para determinar las bases, prima la voluntad de las partes, proponiéndolas el ejecutante y se agregan con citación. El tribunal resuelve sobre la oposición de plano, consultando la mayor facilidad y el mejor resultado de la enajenación (art. 491 CPC).

Solamente en caso de desacuerdo entre las partes resuelve el juez, pero, tiene las siguientes limitaciones:

  • El precio debe pagarse al contado (art. 491 CPC);
  • No se admitirán posturas que bajen de los dos tercios de la tasación (art. 493 CPC); y
  • Para tomar parte en el remate, todo postor debe rendir caución suficiente, calificada por el tribunal, para responder de que se llevará a efecto la compra de los bienes rematados (art. 494 CPC).

Fijación del día y hora de subasta

Aprobada la tasación, se señala día y hora para la subasta por el juez (art. 488 CPC). Se entiende, asimismo, que también deben estar aprobadas las bases del remate.

Publicidad del remate

El remate, con el señalamiento del día y hora en que debe tener lugar, debe anunciarse por medio de avisos (art. 489 CPC). Respecto de los avisos existen las siguientes normas:

  • Los redacta el secretario y deben contener los datos necesarios para identificar los bienes que van a rematarse (art. 489 CPC);
  • Se deben publicar, por lo menos, por cuatro veces en un diario de la comuna en que tenga su asiento el tribunal, o de la capital de la provincia o de la capital de la región, si en aquélla no lo hubiere. Si los bienes están en otra comuna, el remate se anunciará también en ella o en la capital de la respectiva región, si fuere el caso, por el mismo tiempo y en la misma forma;
  • Los avisos pueden publicarse en días inhábiles, lo que constituye una excepción al artículo 59 del Código; y
  • El primero de los avisos debe publicarse con 15 días de anticipación, como mínimo, a la fecha del remate, sin descontar los días inhábiles, lo que es una excepción al artículo 66.

Las publicaciones cumplen dos finalidades. En primer lugar, es la de publicidad, pues se difunde y se hace notorio que el acto del remate se verificará. En segundo término, las publicaciones constituyen un medio de propaganda del acto, para atraer a aquellos que puedan estar interesados en los bienes.

Lo relativo a la publicidad del remate tiene tal importancia, que los Tribunales Superiores de Justicia han anulado subastas realizadas sin dar debido cumplimiento a tales normas.

Jurisprudencia. En una sentencia, una de las Cortes de Apelaciones, conociendo del recurso de queja rol N° 518-90 sostuvo:

"2°. Que es un hecho de la causa, reconocido por las partes y por el Juez recurrido, que la resolución que acogió la reposición de aquella decisión anterior que había suspendido el remate fue dictada momentos antes que se realizara la subasta; de modo que la actuación intempestiva del Juez impidió que el acto tuviera la debida publicidad y que, en consecuencia, asistiera un mayor número de postores a la puja.

Debe, por tanto, ser acogido el primer capítulo del recurso, porque el Juez con su decisión tan intempestiva alteró el ritmo normal del juicio atentando contra el espíritu y la esencia de la subasta "pública", es decir, la más amplia publicidad, claridad y eficacia del acto, de modo que su resultado beneficia al acreedor y no perjudique en exceso al deudor.

Se trata, por consiguiente, de las formalidades de publicidad del remate, establecidas por el legislador en interés del acreedor y del deudor, y, en el fondo, de la justicia misma; sin publicidad, el remate público quedaría desvirtuado en su objetivo, consistente en atraer al mayor número posible de compradores y, como consecuencia de la puja, obtener el mayor precio para los bienes subastados.

Si el Juez había decretado la suspensión del remate, los postores se desentendieron del juicio y perdieron interés en la subasta y cabe, por lo tanto, presumir que la decisión en contrario sólo fue conocida por unos pocos, que se enteraron por mero accidente, y no con las formalidades de publicidad que ordena la ley.

El acto, por lo tanto, está viciado y debe ser declarado nulo".

Citación de los acreedores hipotecarios

Esta formalidad rige cuando el bien es un inmueble y se encuentra gravado con una o más hipotecas. La citación de los acreedores hipotecarios, la exige el artículo 2428 del Código Civil, que consagra el derecho de persecución que tienen los acreedores hipotecarios sobre la finca hipotecada en manos de quien se encuentre, derecho que se extingue con la hipoteca cuando concurren los siguientes requisitos:

  • Que el inmueble se venda en subasta pública ordenada por el juez: es decir, se trata de una venta forzada, pues si el remate es público y voluntario, no extingue las hipotecas;
  • Que los acreedores hipotecarios hayan sido citados personalmente: en este caso, "citación" implica notificar personalmente a los acreedores, y se les cita, para que concurran al remate en resguardo de sus derechos; y
  • Que haya transcurrido el término de emplazamiento entre la citación y el remate público: a falta de norma expresa, el término de emplazamiento es aquel que se confiere para contestar la demanda en el juicio ordinario.

Ahora bien, el citado artículo 2428 del Código Civil, en cuanto señala que con la citación de los acreedores hipotecarios se extinguen las hipotecas, aparece disminuido por el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, este artículo indica que el acreedor hipotecario citado en la forma señalada, podrá: (1) exigir el pago de sus créditos sobre el precio del remate según sus grados; o (2) conservar sus hipotecas sobre la finca subastada, siempre que sus créditos no estén devengados.

Si el acreedor hipotecario nada dice dentro del término de emplazamiento, se entiende que opta por ser pagado sobre el precio de la subasta. Por último, si los acreedores hipotecarios no han sido citados de la forma anotada, ellos conservan intactos sus créditos y el derecho de persecución.

Autorización judicial o de acreedores embargantes

Si el predio embargado tiene otros embargos (reembargo), no puede ser subastado sin autorización del juez que decretó ese otro embargo o sin que el acreedor en cuyo favor se decretó ese embargo, consienta en ello, bajo pena de nulidad por objeto ilícito (art. 1464 N° 3 Codigo Civil).

Remate público en el juicio ejecutivo

Concepto de remate. El remate es la "venta o subasta de bienes, mediante puja entre los concurrentes, bajo condición implícita de aceptarse como precio la oferta mayor".

Donato, explica que "El origen de la expresión "subasta" se halla en el vocablo latino sub hasta. En Roma, los bienes integrantes del botín de guerra tomado a los enemigos se vendían públicamente, clavándose, en el lugar de venta, un asta que, como símbolo del Estado, garantiza las operaciones efectuadas. Se trataba de la venditio sub hasta o venta "bajo la lanza".

El magistrado argentino Toribio Enrique Sosa, por su parte, nos dice que "La voz subasta proviene del latín sub hasta (bajo la lanza), expresión que utilizaban los ejércitos romanos, porque la venta del botín de guerra se anunciaba con una lanza" y añade que "otra versión sitúa el origen de la expresión "vender sub hasta" en la Edad Media, porque se hincaba un asta o una pica ante el lugar de venta de los bienes de los deudores del fisco, como símbolo de la propiedad pública".

"Actualmente se conoce que subasta es un procedimiento para la venta de un bien a través de su oferta al público para adjudicar al mejor postor, procedimiento que no siempre es judicial (puede tratarse de una subasta privada) o siendo judicial no siempre es consecuencia del trámite de cumplimiento de sentencia condenatoria firme (puede tener lugar también en proceso sucesorio o de división de cosas comunes, para liquidar bienes y hacer el reparto entre los herederos o comuneros)".

Una vez cumplidas las formalidades anteriores, se lleva a efecto el remate ante el tribunal que conoce de la ejecución o ante el tribunal dentro de cuya jurisdicción estén situados los bienes, si así se resuelve a solicitud de parte y por motivos fundados (art. 485 CPC).

En primer lugar, se deben calificar las cauciones y el remate comienza por el mínimo señalado en las bases o por los 2/3 de la tasación.

Lo anterior, por cuanto todo postor, para tomar parte en el remate, debe rendir caución suficiente, calificada por el tribunal, sin ulterior recurso, para responder que se llevará a cabo la compra de los bienes rematados, la caución será equivalente al 10% de la valoración de los bienes y subsistirá hasta que se otorgue la escritura definitiva de compraventa o se deposite a la orden del tribunal el precio o parte de él que deba pagarse de contado (art. 494 CPC).

Si no se consigna el precio del remate en la oportunidad fijada en las bases, las que el secretario hará saber en el momento de la licitación, o el subastador no suscribe la escritura definitiva de compraventa, el remate queda sin efecto y se hace efectiva la caución.

La Corte Suprema, en un caso en que se pretendía anular un contrato de compraventa en remate público judicial por no pago del precio, dijo "que el legislador ha previsto en el artículo 494 inciso segundo del Código de Procedimiento Civil una sanción específica por el incumplimiento del subastador que no consigna el precio del remate en la oportunidad fijada en las bases, razón por la que no cabe acudir a las normas del contrato bilateral, específicamente al artículo 1489 del Código Civil que consagra la condición resolutoria tácita; y constando en autos que en su oportunidad se extendió la correspondiente escritura pública, precluyó la única forma de sanción que en estos casos prevé el legislador, esto es, que el remate quedará sin efecto".

Consecuencialmente, acogió el recurso de casación en el fondo entablado, y en la sentencia de reemplazo, rechazó la demanda deducida.

Nuevamente, se trataba de dar carácter civilista a una institución procesal.

El valor de la caución, deducido el monto de los gastos del remate, se abona en un 50% al crédito y el 50% restante queda a beneficio de la Corporación Administrativa del Poder Judicial.

El precio de los bienes que se rematen deberá pagarse al contado, salvo que las partes lo acuerden de otra forma o que el tribunal, por motivos fundados, resuelva otra cosa (art. 491 CPC).

El bien se adjudica al postor que ofrece más, celebrándose un verdadero contrato de compraventa, pero, para que esa compraventa quede perfecta se requiere: (1) El acta de remate; y (2) La escritura pública de compraventa o adjudicación en remate.

El acta de remate

Si la venta en remate recae sobre bienes raíces, servidumbres o censos o sobre una sucesión hereditaria, debe extenderse una acta de remate en el registro del secretario, firmado por éste, el juez y el rematante (art. 495 inciso primero CPC). Los secretarios que no sean notarios, deben llevar un registro de remates en el cual deben asentar las actas de remate (art. 495 inciso final CPC). En todo caso, en el proceso se debe dejar un extracto del acta de remate (art. 498 CPC).

El acta de remate vale como escritura pública, para el efecto del artículo 1801 del Código Civil, esto es, para que la venta se repute perfecta por haber convenido las partes en la cosa y en el precio, pero se extiende sin perjuicio de otorgarse, dentro de tercero día, la escritura pública definitiva con inserción de los antecedentes necesarios y con los demás requisitos legales. Si la venta en remate recae sobre otros bienes, el acta de remate se extiende en el mismo proceso.

Escritura pública de compraventa o adjudicación en remate

Como se señaló anteriormente, la escritura pública debe extenderse dentro de tercero día, previo pago del precio, si este fuere al contado, el que se consigna en la cuenta corriente del tribunal.

El subastador, al pedir la extensión de la escritura pública, debe solicitar el alzamiento de los embargos y la cancelación de las hipotecas que recayeran sobre el bien subastado.

La escritura definitiva de compraventa, debe ser suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor, entendiéndose autorizado el subastador para requerir y firmar por sí solo la inscripción en el Conservador, aun sin mención expresa de esta facultad.

El juez, asimismo, debe cumplir con la obligación de entregar el bien adjudicado, como se analizará más adelante. Para los efectos de la inscripción, el Conservador solamente admitirá la escritura definitiva de compraventa (art. 497 CPC).

Por último, la sanción que contempla la ley por la no consignación del precio o por no suscribir la escritura pública, consiste, en primer lugar, en que el remate queda sin efecto y, en segundo, que se hace efectiva la caución en la forma ya anotada (art. 494 inciso segundo CPC).

Frustración de la subasta

Frustración de la subasta: adjudicación de los bienes o realización de nuevos remates. La subasta puede frustrarse el día señalado, por diversas causas, tales como, referentes al trámite procesal, por el cumplimiento de la obligación, por la influencia de otros procesos sobre la ejecución y por circunstancias propias de ella.

En lo relativo a estas últimas, la ley señala que, si no se presentan postores el día señalado, el acreedor puede solicitar, a su elección:

  • Que se le adjudiquen a él los bienes embargados por los 2/3 de la tasación. Si la ejecución fuere en moneda extranjera, para hacer uso de este derecho, el ejecutante debe hacer liquidar su crédito en moneda nacional al tipo medio de cambio libre que certifique un Banco de la plaza (art. 500 inciso final CPC); o
  • Que se reduzca prudencialmente por el tribunal el avalúo aprobado, reducción que no podrá exceder de una tercera parte de ese avalúo (art. 499 CPC). En este caso, también es preciso efectuar la publicación de avisos del remate pero, reduciéndose a la mitad los plazos fijados para ellos. Con todo, no habrá reducción de plazos, si han transcurrido más de tres meses desde el día designado para el anterior remate hasta aquel en que se solicite la nueva subasta (Art., 502 CPC).

Los Tribunales Superiores de Justicia, respecto de la adjudicación del inmueble embargado por el ejecutante, han sostenido que "la adjudicación de la finca embargada al ejecutante que interviene en la subasta con cargo a su crédito, constituye también un contrato de compraventa forzada que genera obligaciones para el vendedor, representado por el juez, y para el adjudicatario, una vez que la adjudicación queda perfecta con la extensión del acta de remate que tiene el valor de escritura pública, perdiendo el adjudicatario el derecho de retractarse".

Si en ese segundo remate tampoco se presentan postores, el acreedor puede solicitar:

a) Que se le adjudiquen los bienes por los 2/3 del avalúo.

Si la ejecución fuere en moneda extranjera, para hacer uso de este derecho, el ejecutante debe hacer liquidar su crédito en moneda nacional al tipo medio de cambio libre que certifique un Banco de la plaza (art. 500 inciso final CPC);

b) Que se pongan por tercera vez a remate, por el precio que el tribunal designe.

Igualmente, es preciso efectuar la publicación de avisos del remate pero, reduciéndose a la mitad los plazos fijados para ellos. Con todo, no habrá reducción de plazos, si han transcurrido más de tres meses desde el día designado para el anterior remate hasta aquel en que se solicite la nueva subasta (art. 502 CPC); y

c) Que se le entreguen en prenda pretoria los bienes embargados, pero el deudor puede, en este caso, solicitar que se pongan por última vez a remate los bienes sin mínimo para las posturas. También es preciso efectuar la publicación de avisos del remate pero, reduciéndose a la mitad los plazos fijados para ellos. Con todo, no habrá reducción de plazos, si han transcurrido más de tres meses desde el día designado para el anterior remate hasta aquel en que se solicite la nueva subasta (arts. 500, 501 y 502 CPC).

Concepto de prenda pretoria. La prenda pretoria, es un contrato celebrado por medio de la justicia, por el que se entrega al acreedor una cosa mueble o inmueble, embargada en una ejecución, para que se pague con sus frutos. Como se advierte, es similar al contrato de anticresis que señala el artículo 2435 del Código Civil, en virtud del cual se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos.

La entrega en prenda pretoria se rige por las siguientes normas:

  • La entrega se hace bajo inventario solemne (art. 503 CPC);
  • El acreedor debe llevar cuenta exacta, y en cuanto sea dable, documentada, de los productos de los bienes, aplicándose las utilidades líquidas que de ellos se obtenga al pago del crédito, a medida que se perciban;
  • Para calcular las utilidades, se tomarán en cuenta, a más de los otros gastos de legítimo abono, el interés corriente de los capitales propios que el acreedor invierta y la cantidad que el tribunal fije como remuneración de los servicios que preste como administrador, no teniendo derecho a remuneración el acreedor que no rinda cuenta fiel de su administración o se haga responsable de dolo o culpa grave (art. 504 CPC);
  • Salvo estipulación en contrario, el deudor puede, en cualquier tiempo, pedir los bienes dados en prenda pretoria pagando la deuda y las costas, incluso todo lo que el acreedor tenga derecho a percibir por remuneración (art. 505 CPC);
  • El acreedor, asimismo, puede, en cualquier tiempo, poner fin a la prenda pretoria y solicitar su enajenación o el embargo de otros bienes del deudor (art. 505 CPC);
  • El acreedor debe rendir cuenta de su administración, cada año si son inmuebles, y cada seis meses, si se trata de muebles, bajo pena, si no lo hace, de perder la remuneración que le habría correspondido por los servicios prestados durante el año (art. 506 CPC);
  • Salvo lo dispuesto en las normas anteriores, la prenda pretoria se rige por las normas señaladas en el Título XXXIX del Libro IV del Código Civil para la anticresis (art. 507 inciso primero CPC);
  • Cuando se constituye prenda pretoria sobre bienes muebles, el que los recibe, además, tiene los derechos y privilegios de un acreedor prendario (art. 507 inciso segundo CPC); e
  • Si los bienes embargados consisten en el derecho de gozar una cosa o percibir sus frutos, el acreedor puede pedir que se dé en arrendamiento o que se entregue en prenda pretoria este derecho.

El arrendamiento se hace en remate público, fijadas previamente por el tribunal, con audiencia verbal de las partes, las condiciones que hayan de tenerse como mínimo para las posturas. El remate se debe anunciar al público, en la forma y lugares ya vistos, con una anticipación de veinte días (art. 508 CPC).

El juicio de arrendamiento alude, en términos generales, a la serie de procedimientos especiales del contrato de arrendamiento que aparecen regulados en diversos cuerpos legales. Tales procedimientos se reglamentan, principalmente, en el Código de Procedimiento Civil, el Decreto Ley N° 964, el Decreto Ley N° 993 y la Ley N° 18.101 que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.

Nulidad del remate público

Naturaleza jurídica de la venta en remate público a terceros. La venta en remate público presenta un doble carácter: desde el punto de vista del Derecho Civil, es un contrato de compraventa en el que actúa, como comprador, el subastador y, como vendedor, el juez, en representación legal del deudor o ejecutado. Desde el punto del Derecho Procesal, el remate es un conjunto de actuaciones que integran un juicio ejecutivo.

En conformidad a lo anterior, si existen vicios que anulen el remate, en lo civil, se deben alegar iniciando el juicio correspondiente; y si esos vicios se producen en el aspecto procesal, ellos deben alegarse a través de un incidente de nulidad procesal, el cual puede promoverse hasta antes que la resolución que ordenó extender la escritura pública quede ejecutoriada, pues si ella lo está, se sanea todo posible vicio o defecto formal.

Jurisprudencia. Así, la Corte Suprema, conociendo de un recurso de casación rol N° 1906-97, sostuvo:

"2°. Que el referido fallo conoció y resolvió un incidente de nulidad procesal hecho valer por el ejecutado en primera instancia, acogiendo un motivo de nulidad nuevo, formulado ahora en el escrito de apelación. La incidencia en cuanto fue promovida una vez terminado el juicio, efectuada la subasta y ordenado extender, por resolución firme la escritura de remate, es por lo mismo extemporánea, por lo que debe entenderse que el tribunal carecía de competencia para dictarla en razón de no existir proceso alguno pendiente al que pudiere acceder la cuestión sobre la que se pronunció;"

"3°. Que el vicio anterior constituye la causal de casación contemplada en el número 1 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, que esta Corte no puede omitir al pronunciarse en estos autos".

En virtud de tales fundamentos, la Corte Suprema invalidó la sentencia impugnada y, dictando una sentencia de reemplazo, dejó sin efecto la resolución recurrida y resolvió declarar inadmisible por extemporáneo el incidente de nulidad planteado.

Teorías acerca de naturaleza jurídica del remate

Tesis diferentes. Dijimos más arriba, que la venta en remate público, desde el punto de vista del Derecho Civil, es un contrato de compraventa en el que actúa, como comprador, el subastador y, como vendedor, el juez, en representación legal del deudor o ejecutado. Sin embargo, resulta desconcertante esta afirmación, pues, por una parte, en esta venta se prescinde de la voluntad del dueño; se procede en contra su voluntad y, por último, en la venta comparece el juez, quien no es el dueño de las especies subastadas.

Para dilucidar esta cuestión doctrinaria, básicamente, existen tres teorías.

  • La primera, señala que vende el juez en representación del dueño, el que ha dado su consentimiento en forma anticipada al contraer la obligación, cuyo posterior incumplimiento deriva en la necesidad de ordenar la subasta para, con su producto, pagar al acreedor. El artículo 497 del Código, preceptúa que la "escritura será suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor".
  • Una segunda tesis, nos dice que el juez vende en representación del acreedor, el que, de esa forma, pone en práctica su derecho de prenda general sobre el patrimonio del deudor.
  • Por último, además de las posiciones anteriores, de naturaleza civilista, figura una teoría de carácter procesalista, que sostiene que en esta venta en pública subasta vende el juez en ejercicio de su función jurisdiccional.

Jurisprudencia. Sobre esta teoría, en una sentencia dictada por la Corte Suprema de Buenos Aires, República Argentina, se señala:

"La ejecución de bienes culmina mediante el acto en que el juez transfiere a otro el bien embargado, de manera que pueda conseguir para el acreedor embargante la satisfacción de su derecho no realizado, mediante la transformación de ese bien, que forma parte del patrimonio del deudor, en dinero, pero prescindiendo de la voluntad de éste, aun contra la voluntad de éste.

Quien realiza la transmisión de los derechos del deudor sobre el bien enajenado es el juez, en ejercicio de su jurisdicción, la que, por imperio legal, le inviste de ese poder de disposición.

El juez no transmite los derechos del deudor como si fuera su representante. Ejerce derechos propios, que nacen de su jurisdicción, en virtud de los cuales dispone de bienes ajenos. Cuando se produce la subasta pública el poder del juez es de distinta naturaleza del que le corresponde al deudor.

En efecto, si el deudor está afectado por la inhibición general de vender o gravar sus bienes o si una cosa de propiedad del deudor, se encuentra embargada, éste no puede disponer, o, por lo menos, el acto de disposición es inoponible al acreedor si sufre perjuicio.

En consecuencia el juez no representa al deudor cuando ordena la enajenación porque es titular de un poder de disposición diferente del que goza el propietario ejecutado".

En todo caso, y en forma independiente a la posición que se sustente, en nuestra legislación la venta en subasta pública reviste la naturaleza jurídica de un contrato de compraventa en que el juez actúa como representante legal del vendedor, es decir, del propietario ejecutado.

Naturaleza jurídica de la adjudicación del inmueble

Igualmente, cuando el ejecutante que interviene en la subasta, se adjudica el inmueble embargado con cargo a su crédito, también se ha dicho que se está en presencia de un contrato de compraventa.

En un fallo de una Corte de Apelaciones se señaló "Que la adjudicación de la finca embargada al ejecutante que interviene en la subasta con cargo a su crédito, constituye también un contrato de compraventa forzada que genera obligaciones para el vendedor, representado por el juez, y para el adjudicatario, una vez que la adjudicación queda perfecta con la extensión del acta de remate que tiene el valor de escritura pública, perdiendo el adjudicatario el derecho de retractarse". El mismo tribunal añadió: "Desde ese momento surge para el adjudicatario o comprador la obligación de pagar el precio y de suscribir la escritura pública; y para el vendedor, la de efectuar la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida, mediante el otorgamiento de la respectiva escritura pública (artículos 1801, 1824 y 1871 del Código Civil)".

En cuanto a la obligación de saneamiento, el artículo 1851 del Código Civil, dispone que "En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta"; y el artículo 1865 del mismo Código, preceptúa que "La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios".

Entrega del bien subastado al adjudicatario

Por último, en cuanto a la entrega del bien subastado al adjudicatario, el juez, como representante legal del deudor, debe efectuarla, según lo sostiene la jurisprudencia reiterada de los tribunales.

Jurisprudencia. En una sentencia de la Corte Suprema, que transcribimos en forma íntegra en atención a su calidad, la que no extraña al comprobar su redactor, se analiza tal situación y otras relacionadas con la entrega del bien subastado.

En dicho fallo de casación, de siete de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, se señala que "En esta causa rol 20.560-94 del Sexto Juzgado Civil de Valparaíso, juicio ejecutivo, seguido por el Banco Osorno y La Unión en contra de "C. y G. Construcciones Ltda." y otro, se ha deducido por los terceros señores Hald, Gálvez, Palacios, Olivares y Morros, recurso de casación en el fondo contra la resolución de una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que confirmó la de primera instancia, que rechazó su oposición al lanzamiento ordenado a fojas 114"

"En el recurso en examen se dan por infringidos los artículos 588, 670, 671, 1448, 1801 inciso 2°, 1824, 1825, 1826 y 1828 del Código Civil, en relación con el artículo 3 de este mismo cuerpo legal; además, se estiman vulnerados los artículos 233 inciso 2°, 234 inciso 2° y 479 del Código de Procedimiento Civil; y 19 N° 2 y 3 de la Constitución Política de la República".

En sus considerando la Corte señala:

Primero: Que, previo al análisis de las disposiciones que se dicen infringidas, es conveniente tener presente, para una adecuada resolución del recurso, los hechos que el considerando primero de la sentencia recurrida da por establecidos y que son los siguientes:

a) El Banco Osorno y La Unión demandó ejecutivamente a "C. y G. Construcciones Ltda." y otro.

b) Con motivo de este juicio, fueron rematados varios departamentos de la ejecutada.

c) Efectuado el remate, las escrituras fueron suscritas por el juez en representación del deudor, realizándose posteriormente las competentes inscripciones.

d) Cinco adquirentes solicitaron al Juez de la causa que se les hiciera entrega material de los departamentos, para lo cual pidieron se ordenara el lanzamiento de sus ocupantes, previa intimación y bajo el apercibimiento de realizar la diligencia con auxilio de la fuerza pública.

e) El juez de primera instancia accedió a dicha solicitud, previa intimación; notificados de tal decreto, los terceros dedujeron oposición;

Segundo: Que, como se puede ver, los recurrentes no fueron parte en el juicio ejecutivo seguido entre el Banco Osorno y La Unión y C. Y G. Construcciones Ltda." y otro, sino que tan sólo se ven afectados por su resultado, al tener que entregar forzadamente los inmuebles que, bajo promesa de compraventa, estaban y siguen ocupando;

Tercero: Que el recurso de casación en el fondo se funda en la infracción de las disposiciones legales citadas, para lo cual se argumenta que, en la venta forzada que tuvo lugar en autos, existe un tradente (el juez) y un adquirente (cada subastador); acto que se perfecciona cuando este último inscribe el inmueble adjudicado a su nombre, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Estiman los recurrentes que ello es cuanto puede el tribunal hacer en el juicio ejecutivo, sin que sea procedente que, además, entregue materialmente los inmuebles a sus nuevos dueños, pues de lo contrario se confunde la entrega material con la tradición, la que se cumple con la inscripción del título, en este caso el acta de remate reducida a escritura pública. En apoyo de su tesis, sostienen que la orden de lanzamiento está contenida en una resolución judicial, la que no es oponible a un ocupante extraño al juicio; haciéndose necesario para el desalojo seguir el procedimiento incidental de los artículos 231 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, o el juicio ejecutivo de los artículos 434 y siguientes del mismo Código, o tramitar un nuevo juicio declarativo. Agrega también que, desde la inscripción del inmueble subastado a nombre del adjudicatario, nace un nuevo conflicto, en que son afectados éste y el tercero que ocupa el inmueble subastado; este conflicto, a su parecer, tiene partes diferentes, como también causa de pedir y cosa pedida distintas;

También, se sostiene en el recurso, que en esta transferencia forzada del dominio, en que el juez asume el papel de vendedor representando legalmente al ejecutado, no puede hacer aquel lo que le está impedido a éste, vale decir, desalojar el inmueble, so pena de incurrir en auto-tutela, conducta que el ordenamiento jurídico nacional prohíbe. Agrega que el proceder del Tribunal conduce a la violación de garantías constitucionales como la igualdad ante la ley e igual protección de ésta en el ejercicio de ciertos derechos. Por último, estima también vulnerada la garantía constitucional del artículo 19 N° 3 inciso 5° al aplicar, para entregar materialmente los inmuebles, el desalojo previo de sus ocupantes, usando un procedimiento no contemplado en la ley, sino en la jurisprudencia; con este proceder el juez ejerce facultades que su representado no tiene;

Cuarto: Que para abordar el punto esencial del problema planteado, y atendido también que los recurrentes no han desarrollado o explicado suficientemente algunos de sus planteamientos respecto de las infracciones que denuncian, resulta útil destacar que todos los argumentos básicos y fundamentales del recurso y las supuestas violaciones de ley que atribuyen al fallo, se desvanecen ante la fuerza de los antecedentes que ofrecen estos autos, de los que se desprende que los jueces están legalmente facultados para proceder como lo han hecho en esta causa, sin que por consiguiente hayan podido incurrir en las infracciones que se dicen cometidas en su decisión.

En efecto, tal facultad emana de los artículos 454 del Código de Procedimiento Civil y 671 del Código Civil.

El primero de estos preceptos prescribe que "cuando la cosa embargada se halle en poder de un tercero que se oponga a la entrega, alegando derecho a gozarla a otro título que el de dueño, no se hará alteración en este goce hasta el momento de la enajenación, ejerciendo mientras tanto el depositario sobre la cosa los mismos derechos que ejercía el deudor", "lo cual se entiende sin perjuicio del derecho que corresponda al tenedor de la cosa embargada para seguir gozándola, aún después de su enajenación".

El caso de autos se encuadra precisamente en la hipótesis de esta disposición, pues los bienes embargados están en poder de terceros (recurrentes, promitentes compradores) quienes alegan derecho a gozarlos a un título diferente que el de dueño. Pues bien, su goce no ha tenido por qué ser alterado hasta la enajenación, pero a contrario sensu, sí ha podido serlo después si, como ha ocurrido en su caso, carecen de todo derecho para seguir gozando dichos bienes, como habría sido, por ejemplo, un arrendamiento, comodato o usufructo otorgado por escritura pública e inscrito al margen del título de dominio respectivo.

Por su parte, el artículo 671 del Código Civil dispone, en lo que interesa a este análisis, que: "se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el dominio de la cosa entregada por él o a su nombre..." y que "en las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el juez su representante legal"; disposición que armoniza con el artículo 670 que le antecede y que define la tradición como: "un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro", en este caso el dueño representado por el juez que hace la entrega, por una parte, y los adjudicatarios por la otra, que las reciben;

Quinto: Que de las disposiciones legales analizadas, fluye claramente que la tradición conlleva la obligación de entregar la cosa, sin que pugne con dichas normas el artículo 686 del Código Civil, pues este establece una forma especial para la tradición de los derechos reales constituidos sobre inmuebles, lo que, desde luego, no exime al tradente de la obligación de entregar materialmente también —como se acaba de decir— el bien raíz al adquirente que "por la tradición adquiere el dominio de la cosa recibida por él o a su nombre", ya que esta entrega queda comprendida en aquella;

Sexto: Que, por lo demás, en el mismo sentido se ha manifestado la jurisprudencia de nuestros tribunales, como se desprende del Repertorio de Legislación y Jurisprudencia del Código Civil, al referirse al artículo 671 en lo pertinente al motivo central de esta casación.

En efecto, por sentencia de esta Corte de 4 de marzo de 1986, que acogió un recurso de queja y dejó firme un fallo de primer grado, se dijo que es el juez de la causa quien debe hacer entrega al adjudicatario de la propiedad subastada al ejecutado, después del análisis que se hace de los artículos 1824, 1548 y 671 del Código Civil. En dicha sentencia se expresa que esta última disposición está ubicada en el Título "De la Tradición", referida precisamente al caso de una venta forzada, en pública subasta, por decreto judicial y a petición del acreedor, sosteniendo que quien hace la entrega es el juez, como representante legal del deudor y por quien ha firmado la escritura que se manda extender después de la subasta. En consecuencia, no puede ser otro juez y en un procedimiento distinto quien tenga que hacer dicha entrega. Es sólo el juez del proceso ejecutivo, como representante del ejecutado quien debe hacerlo, como también lo dispone el artículo 497 del Código de Procedimiento Civil; además, se considera que exigir un juicio distinto para que el adjudicatario obtenga la entrega del inmueble subastado, es contrario al espíritu de la ley en el procedimiento de la venta forzada, en que lo relativo a tal entrega está expresamente previsto por el legislador. (Fallos del Mes, N° 9.328, sentencia 9°, pág. 21).

En similares términos se pronuncia la sentencia de esta Corte de 24 de septiembre de 1990. (Fallos del Mes 382, sentencia 23, pág. 533);

Séptimo: Que, finalmente, lo resuelto en la sentencia recurrida está inserto dentro de la estructura procesal que regula el artículo 238 del Código de Procedimiento Civil, contenido en el Título XIX del Libro I referido a la ejecución de las resoluciones. Este expresa que, cuando se trate del cumplimiento de resoluciones no comprendidas en los artículos anteriores —cuyo es el caso— corresponderá al juez de la causa dictar las medidas conducentes a dicho cumplimiento y, dentro de éstas, se encuentra el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, que ha sido la forma de llevarlo a efecto en estos autos, por cierto, previa intimación, habiendo los recurrentes tomado oportuno conocimiento de la orden de desalojar los inmuebles que compraban a título de promitentes compradores;

Y visto lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto a fojas 67, por el abogado don Raúl Tavolari Oliveros, en representación de los señores Hald, Gálvez, Palacios, Olivares y Morros, en contra de la sentencia de dos de octubre de mil novecientos noventa y siete, escrita a fojas 62 y siguientes, sin costas por estimar el tribunal tuvieron motivos plausibles para deducir.

Redacción del Ministro Sr. Oscar Carrasco Acuña".

Consignación del valor de los bienes

Los fondos que resulten de la realización de los bienes embargados se consignarán directamente por los compradores, o por los arrendatarios (en el caso de la letra (i) incluida más arriba en las normas referentes a la prenda pretoria), a la orden del tribunal que conozca de la ejecución, en la cuenta corriente del mismo (arts. 509 CPC y 517 COT).

Si se ha interpuesto apelación de la sentencia, no puede procederse al pago al ejecutante, pendiente el recurso, sino en caso de que caucione las resultas del recurso o que, en contra de la sentencia, se haya interpuesto recurso de casación en la forma o en el fondo, como se estudió al tratar del cumplimiento de las sentencias que se dictan en el juicio ejecutivo (art. 509 inciso final CPC).

Liquidación del crédito y las costas

El artículo 510 del Código, preceptúa que "ejecutoriada la sentencia definitiva y realizados los bienes embargados" se debe hacer la liquidación del crédito. Igual norma rige cuando se ha interpuesto apelación de la sentencia, en que no puede hacerse pago al ejecutante, pendiente el recurso, sino en caso de que caucione las resultas del mismo.

Liquidar el crédito significa determinar a cuánto asciende él por concepto de capital y de intereses. Luego, se determinan las costas que sean de cargo del deudor. Por otra parte, como ha expirado el cargo del depositario, éste debe rendir cuenta de su administración y el tribunal le fijará su remuneración (arts. 514 y 516 CPC).

Pago al acreedor

Practicada la liquidación, se ordena hacer pago al acreedor con el dinero embargado o con el que resulte de la realización de los bienes de otra clase, comprendidos en la ejecución.

Si la ejecución fuere en moneda extranjera, el tribunal pondrá a disposición del depositario los fondos embargados en moneda diferente a la adeudada, sobre los cuales hubiere recaído el embargo, y los provenientes de la realización de bienes del deudor en cantidad suficiente, a fin de que, por intermedio de un Banco de la plaza, se conviertan en la moneda extranjera que corresponda, diligencia que también puede ser cometida al secretario (art. 511 CPC).

Si el embargo se ha trabado sobre la especie debida, una vez ejecutoriada la sentencia de pago, se ordenará su entrega al ejecutante (art. 512 CPC). Sin estar completamente reintegrado el ejecutante, no pueden aplicarse las sumas producidas por los bienes embargados a ningún otro objeto que no haya sido declarado preferente por sentencia ejecutoriada (art. 513 inciso primero CPC).

Las costas procedentes de la ejecución gozan de preferencia aun sobre el crédito mismo. De igual preferencia goza la remuneración del depositario (artículos 513 y 516 inciso segundo del Código de Procedimiento Civil).