Juicio de Arrendamiento

Juicio de Arrendamiento

El juicio de arrendamiento alude, en términos generales, a la serie de procedimientos especiales del contrato de arrendamiento que aparecen regulados en diversos cuerpos legales. Tales procedimientos se reglamentan, principalmente, en el Código de Procedimiento Civil, el Decreto Ley N° 964, el Decreto Ley N° 993 y la Ley N° 18.101 que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.

Acerca del juicio de arrendamiento

Atendida la naturaleza misma del contrato de arrendamiento, ha sido necesario que la legislación consagre procedimientos especiales relacionados con él y encaminados a hacer valer ciertos derechos. Esta legislación se encuentra contemplada en los artículos 588 a 615 del Código de Procedimiento Civil y en leyes especiales, como son, el Decreto Ley N° 964, el Decreto Ley N° 993 y la Ley N° 18.101, cuerpos legales que contienen normas de procedimiento relativas al arrendamiento de predios urbanos y rústicos. Luego, a este conjunto de procedimientos, los procesalistas denominan genéricamente como el juicio de arrendamiento, o en particular como juicios o procedimientos especiales del contrato de arrendamiento. Luego, para efectos didácticos, hablaremos indistintamente del juicio de arrendamiento para englobar a cada uno de los procedimientos especiales.

Tales procedimientos especiales, son fundamentalmente, los siguientes:

  • Juicio de desahucio del contrato de arrendamiento;
  • Juicio de restitución de la cosa arrendada por extinción de los derechos del arrendador;
  • Juicio de terminación inmediata del contrato de arrendamiento;
  • Reconvenciones de pago o juicio de terminación inmediata por falta de pago de las rentas;
  • Procedimientos encaminados a atajar el mal uso del predio arrendado, y
  • Procedimientos establecidos para hacer valer el derecho legal de retención que la ley concede en favor del arrendador o arrendatario.

Características del juicio de arrendamiento

Los procedimientos o juicios de arrendamiento, en general, poseen las siguientes características

  • Son procedimientos declarativos especiales;
  • Su tramitación es breve y concentrada;
  • Las sentencias que se dictan, por regla general, son apelables en el solo efecto devolutivo;
  • Por regla general, los contratos de arrendamiento relativos a predios urbanos y los juicios derivados de ellos, se tramitan conforme a los procedimientos del Decreto Ley N° 964 y Ley N° 18.101; y los de predios rústicos, conforme a las normas del Decreto Ley N° 993.

En consecuencia, las normas procesales consagradas en el Código de Procedimiento Civil, se aplican respecto de los contratos de arrendamiento de inmuebles excluidos de las leyes especiales y también respecto de los juicios derivados de contratos de arrendamiento de especies muebles.

Procedimiento del Código de Procedimiento Civil

Si bien es cierto, las normas del juicio de arrendamiento contempladas en el Código de Procedimiento Civil han perdido aplicación práctica en razón de la entrada en vigencia de las leyes especiales, estas normas siguen vigentes. Por ende, comenzaremos analizando los conceptos fundamentales que establece el Código respecto de los juicios de arrendamiento.

Desahucio

El desahucio es la noticia que se da de la voluntad de cualquiera de las partes del contrato de arrendamiento, de poner término a éste. Esta noticia debe darse en forma anticipada, ajustándose al período de tiempo que regula los pagos de las rentas. Así, si el pago es mensual, el aviso o desahucio deberá darse con un mes de anticipación. El desahucio puede ser judicial (comúnmente llamado juicio de desahucio) o extrajudicial:

Juicio de desahucio

El desahucio judicial establecido en el Código de Procedimiento Civil, se resume en las siguientes reglas:

  • El interesado en poner término al contrato, debe presentar un escrito ante tribunal competente, en el cual expondrá su intención de desahuciar éste, solicitando que el tribunal disponga se notifique este desahucio a la contraparte.
  • Notificado el desahucio, la persona afectada dispondrá del término de 10 días para recurrir ante el tribunal reclamando en contra de ese desahucio, caso en el cual el juez citará a las partes a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación de esa resolución, la que, de acuerdo con el artículo 553, debe efectuarse personalmente o conforme al artículo 44 del Código, pero sin que sea necesario que el demandado se encuentre en el lugar del juicio.
  • La audiencia tendrá lugar sólo con la parte que asista y se aplicarán las normas de los artículos 554 a 560, es decir, se aplicarán las disposiciones que la ley contempla para la querella de amparo.
  • De lo obrado en el comparendo, se levantará acta, consignando las alegaciones de las partes y las pruebas rendidas.
  • Cumplido lo anterior, se citará a las partes para oír sentencia a más tardar dentro de 3° día.
  • Si la reclamación aparece interpuesta fuera de plazo, o si los fundamentos en que se apoya no son legales o no resultan probados, será desechada esa oposición y se mantendrá el desahucio, debiendo indicarse en la sentencia la fecha que se establece para la restitución. En caso contrario, se declarará sin lugar el desahucio.
  • Si, llegado el plazo, el demandado no cumple con la restitución, tratándose de bienes raíces, se procederá al lanzamiento a su costa; si se trata de otros bienes, se procederá a la ejecución de la sentencia conforme a las normas generales.
  • En caso de que el arrendatario desahuciado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho legal de retención, deberá efectuar esa reclamación conjuntamente con la oposición al desahucio, dentro del plazo de diez días de la notificación y esa reclamación se tramitará junto con la oposición.
  • Si el arrendatario pretende burlar el derecho legal de retención del acreedor, sacando especies del inmueble en cuestión, el arrendador podrá solicitar el inmediato auxilio de la fuerza pública, el que durará por dos días, a menos que el arrendador presente orden del tribunal que disponga la retención.
  • Si llegada la fecha de la restitución, existe retención decretada en favor del arrendatario, éste no podrá ser lanzado mientras el arrendador no le pague las indemnizaciones que procedan, o garantice suficientemente ese pago.
  • En caso de que no exista oposición de parte del arrendador o arrendatario notificado, el desahuciante deberá, vencido el término de diez días, solicitar se tenga por ratificado el desahucio, debiendo el tribunal dictar sentencia a continuación, declarando precisamente ratificado el desahucio y señalando el plazo para la restitución.

Desahucio extrajudicial

Si se notifica en forma extrajudicial el desahucio, el desahuciado que se oponga al mismo, deberá concurrir dentro del plazo de 10 días al tribunal efectuando la reclamación correspondiente y se substanciará el asunto en la forma antes vista. Si no reclama, transcurridos los 10 días del desahucio, el desahuciante deberá concurrir al tribunal y solicitar que éste lo ratifique, lo que será resuelto por el juez citando a las partes a un comparendo.

Reserva de acciones

Cualquiera que sea la sentencia respecto del juicio de desahucio, conforme al artículo 615 del Código de Procedimiento Civil, las partes podrán discutir nuevamente el asunto en un procedimiento ordinario posterior.

Juicio de restitución

Cuando se exija la restitución de la cosa arrendada por expiración del plazo estipulado o por la extinción del derecho del arrendador, se aplicará el mismo procedimiento o juicio de desahucio visto precedentemente. Para oponerse a la restitución o para hacer valer el derecho legal de retención, el plazo correrá desde que la parte que pide la terminación haga saber a la otra su intención.

Juicio de terminación del arrendamiento

  • Tramitación en aquellos casos en que la ley autoriza al arrendador para poner término al contrato. En diferentes situaciones, como, por ejemplo, en el caso de que el arrendatario mantenga el inmueble arrendado en malas condiciones (art. 1973 del CC), el artículo 607 del Código dispone que el tribunal citará a las partes a comparendo para el quinto día después de la última notificación, a fin de escuchar a las partes y recibir sus pruebas. Terminada la audiencia, se levantará acta de lo obrado y el juez deberá dictar sentencia de inmediato o dentro de tres días.
  • Juicio de terminación inmediata por falta de pago de las rentas (reconvenciones de pago). Cuando la terminación se solicita por no pago de las rentas, deben practicarse dos reconvenciones de pago. La primera de ellas, se lleva a cabo al notificarse la demanda al arrendatario y la segunda, en el comparendo al cual citará el tribunal

Reserva de acciones

El artículo 615 del Código de Procedimiento Civil, dispone que las sentencias pronunciadas en los juicios de arrendamiento antes estudiados, no privaran a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho, sobre las mismas cuestiones resueltas por aquellas.

Procedimiento de la Ley N° 18.101

El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se rige por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil. La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea (artículo 1° de la Ley N° 18.101).

La ley no es aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

  • Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
  • Inmuebles fiscales;
  • Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
  • Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
  • Estacionamientos de automóviles y vehículos.
  • Las viviendas regidas por la ley N° 19.281 (artículo 2 de la Ley N° 18.101).

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos a que se refieren los números 3 y 5, se sustanciarán con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la ley, que se analizará enseguida.

Desahucio y restitución

Respecto de estas juicio de desahucio y restitución, en la Ley N° 18.101, rigen las siguientes disposiciones generales:

  • En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.
  • En dichos casos, el plazo de desahucio será de 2 meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo, más el aumento, no podrá exceder, en total, de 6 meses.
  • El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido precedentemente y, en tal caso, está obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución (artículo 3 de la Ley N° 18.101).
  • En los contratos de plazo fijo que no excedan de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda.
  • En esos casos el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe (artículo 4 de la Ley N° 18.101).
  • En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación, con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato, sin la obligación de pagar la renta por el período que falte (artículo 5 de la Ley N° 18.101).
  • Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble.
  • Si el arrendatario abandonara el inmueble, sin restituir al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal (artículo 6 de la Ley N° 18.101).

Competencia y procedimiento

Las normas de competencia y procedimiento de la ley, rigen para los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a los que son aplicables las disposiciones de la misma. En especial, se aplican al juicio de arrendamiento, en los casos que siguientes:

  • Juicio de desahucio;
  • Jucio de terminación del arrendamiento;
  • Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
  • Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
  • De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y
  • Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos (artículo 7 de la Ley N° 18.101).

Competencia en el juicio de arrendamiento

Los jueces letrados de mayor cuantía, serán competentes, conforme a las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales, para conocer en única o en primera instancia los juicios indicados, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de policía local que sean abogados (artículo 17 de la Ley N° 18.101). De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga interés, conocerán en primera instancia los jueces a que se refiere el artículo 48 del Código Orgánico de Tribunales (artículo 18 de la Ley N° 18.101).

El artículo 108 del Código Orgánico de Tribunales señala que la competencia es la facultad que tiene cada juez o tribunal para conocer de los negocios que la ley ha colocado dentro de la esfera de sus atribuciones.

Procedimiento del juicio de arrendamiento

En cuanto al juicio de arrendamiento (comprendiendo todos los procedimientos especiales), la Ley N° 18.101 establece el siguiente procedimiento:

  • El juicio de arrendamiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación;
  • La notificación de la demanda, se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo Código, se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado;
  • En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte, y la nómina, con la individualización de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentará en el escrito de demanda. La nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que preceda al de la audiencia;
  • La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido, se procederá obligatoriamente al llamado a conciliación;
  • En la contestación, el demandado podrá reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el último párrafo del N° 6) siguiente. En ambos casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal;
  • En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepción de la prueba ofrecida en la demanda y la contestación. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia.
  • Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de proceder a la contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en ella en conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso, cualquiera de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;
  • La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia;
  • Los incidentes deberán promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin paralizar el curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con aquélla; y
  • Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar (artículo 8 de la Ley N° 18.101).

Otras normas acerca del juicio de arrendamiento

1. Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil, deberá interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el N° 1. El tribunal resolverá en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retención solicitada (artículo 9 de la Ley N° 18.101).

2. Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere, se practicará en la audiencia de contestación de la demanda.

Al ejercitarse esa acción, pueden deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las de pago de consumos de luz, energía eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones análogas que se adeuden.

Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúe (artículo 10 de la Ley N° 18.101).

3. Para que, a los subarrendatarios, les sean oponibles lo obrado y la sentencia recaída en los juicios de desahucio de restitución o de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán haberse apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios, el ministro de fe, en el acto de notificación personal de la demanda, requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.

Si la demanda no ha sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspenderá ésta, se ordenará notificar a los subarrendatarios y se citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa (artículo 11 de la Ley N° 18.101).

4. En los juicios de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta, seguidos contra un subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al demandante, antes de la dictación de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si así lo hicieran, enervarán de este modo la acción y tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas más inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan (artículo 12 de la Ley N° 18.101).

5. El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que alude la ley, se regirá por las reglas generales, pero cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil.

En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días (artículo 13 de la Ley N° 18.101).

6. En los juicios en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministran gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso, el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor (artículo 14 de la Ley N° 18.101).

7. El tribunal, de oficio o a petición de parte, podrá decretar los medios probatorios que estime pertinentes (artículo 15 de la Ley N° 18.101).

8. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones, sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda (artículo 16 de la Ley N° 18.101).

Procedimiento relativos a predios rústicos

De acuerdo con el Decreto Ley N° 993, los juicios derivados de contratos de arrendamiento de predios rústicos, así como cualquier otra convención que tenga por objeto la explotación por terceros de predios rústicos, como las medierías y aparcerías, deben sustanciarse conforme a las normas del juicio sumario, si son de competencia de jueces de letras.

El juicio sumario es aquel procedimiento declarativo, de carácter común, que debe ser aplicado en todos aquellos casos en que la acción deducida requiera, por su naturaleza, una tramitación rápida para ser eficaz, siempre que no exista un procedimiento especial para ella; y en los demás casos legales.