Derechos Reales

Derechos Reales

El artículo 577 del Código Civil define a los derechos reales como aquellos que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Se trata de una especie de bienes incorporales, que se estudian junto a los derechos personales. En cuanto a su ubicación normativa, se refieren a ellos los artículos 577 y 579 del Código Civil y algunas leyes especiales.

Concepto de los derechos reales

Por definición legal, los derechos reales son aquellos que se tienen sobre una cosa sin respecto a determinada persona (art. 577). Se concibe como una relación persona-cosa, inmediata, absoluta; un derecho en la cosa (ius in re). Puede entenderse como un "poder" o "señorío" que tiene un sujeto sobre una cosa. Cuando ese poder es completo, total, se está en presencia del derecho real máximo: el dominio; pero puede ser parcial, incompleto, como en los demás derechos reales (usufructo, prenda, hipoteca). El titular es una persona, pero puede también ser varias (como en la copropiedad).

Los derechos personales o créditos son aquellos bienes incorporales que sólo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas. Así lo dispone el artículo 578 del Código Civil.

Elementos del derecho real

Teniendo en cuenta lo ya expuesto, la doctrina suele indicar que los derechos reales están compuestos por dos elementos:

  • El sujeto activo o titular del derecho, que es quien tiene el poder de aprovecharse de la cosa, en forma total o parcial.
  • La cosa objeto del derecho, que puede ser de carácter corporal o incorporal. se suele señalar que la cosa siempre debe ser determinada individual o específicamente, porque como decía Planiol, el derecho real tiene siempre por objeto garantizar el hecho de la posesión, que es necesariamente concreto y que sólo puede existir tratándose de una cosa determinada.

Sin embargo, ciertos autores afirman que en los derechos reales no sólo existen estos dos elementos, pues, como observa Planiol, es errado concebir una relación entre una persona y una cosa, en circunstancias que en el Derecho las relaciones jurídicas se establecen entre sujetos, sin perjuicio de que el objeto de esa relación pueda recaer sobre una cosa. Por ello, este autor indica que existiría, como tercer elemento, un sujeto pasivo del derecho real, que en este caso sería "todo el mundo" (obligación pasivamente universal), y su obligación (deuda) consistiría en abstenerse de todo lo que podría perturbar el ejercicio de ese derecho.

Clases de derechos reales

El contenido de los distintos derechos reales conduce a agruparlos en derechos reales de goce y garantía.

  • Los derechos reales de goce permiten la utilización directa de la cosa (uso, percepción de frutos). El primero de ellos, el más completo, es el dominio; junto a él están otros derechos reales de goce, con facultades limitadas, como lo son el usufructo, el uso o las servidumbres.
  • Por su parte, los derechos reales de garantía, como la prenda y la hipoteca, permiten utilizar la cosa indirectamente, por su valor de cambio; contienen la facultad de lograr, con el auxilio de la justicia, su enajenación para obtener con el producto una prestación incumplida.

Sin perjuicio de la clasificación anterior, y considerando el particular contenido del dominio, puede observarse también que por un lado se encuentra éste, y por otro los demás derechos reales, que se han denominado "derechos reales en cosa ajena" o "derechos reales limitados".

Reserva legal en la creación de derechos reales

Como se verá más adelante, los derechos personales, por sus caracteres, son infinitos, tantos cuantos los particulares acuerden, con las modalidades que impriman sus convenios. Por el contrario, los derechos reales, por su contenido absoluto y directo sobre las cosas, sólo los puede establecer la ley. Los Códigos Civiles generalmente efectúan una enumeración de los que se han de tener como derechos reales.

Nuestro Código los enumera en el art. 577, cuyo inciso segundo establece que "son derechos reales" : (1) el dominio; (2) el de herencia; (3) usufructo; (4) uso; (5) habitación; (6) servidumbres activas; (7) prenda; e (8) hipoteca.

En todo caso, tal enumeración no es taxativa, pues otros textos legales establecen otros derechos reales. Así ocurre con el art. 579, que menciona al derecho de censo. Deben señalarse, además, los denominados "derechos reales administrativos" que consagran algunos textos legales nacionales, como el derecho de aprovechamiento de aguas, el derecho de un concesionario, etc.

Nuestra doctrina en forma general no acepta la posibilidad de que los particulares puedan crear derechos reales distintos de aquellos establecidos por la ley. La razón más frecuentemente mencionada es el carácter de orden público que tienen las normas sobre organización de la propiedad, entre las que se encuentran las relativas a derechos reales, lo que resta aplicación a la voluntad de los particulares.

En relación a lo anterior, conviene precisar que lo recién expuesto no se opone al hecho que la voluntad de los particulares es lo que por regla general origina los derechos reales concretos. Así, para que se configure un usufructo será necesario que un sujeto se lo conceda a otro en un convenio, testamento, etc. Pero el usufructo, como figura jurídica, está previamente diseñado en la ley; de modo que cuando se plantea el problema de si los particulares pueden crear derechos reales, lo que se discute es si ellos podrían elaborar, en sus pactos, un derecho real no contemplado en abstracto por la legislación.

Las acciones reales

Luego de definir el derecho real, el Código declara que de ellos nacen las acciones reales (parte final del artículo 577 del Código Civil). Desde el punto de vista del Derecho Civil, se suele señalar que la acción es el derecho que se hace valer en juicio para obtener que sea reconocido, satisfecho o respetado.

Desde el punto de vista del Derecho Procesal, el término acción tiene a lo menos tres acepciones: (a) como sinónimo de derecho (en este sentido se señala que "el demandante carece de acción"); (b) como sinónimo de pretensión de que se tiene un derecho válido (en este sentido se señala que "la acción es fundada o infundada"); y (c) como la facultad de provoca la actividad jurisdiccional, esto es el poder jurídico que tiene todo sujeto de derecho, de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarles la satisfacción de una pretensión.

Teniendo en cuenta lo anterior, la acción real es aquella que tutela un derecho real, y por ende puede interponerse en contra de cualquier persona que no hubiese respetado tal derecho.